按照经济学的观点，一个经济体的货币流通速度，决定了该经济体的经济增长速度和就业投资等领域的扩张和收缩情况。

而今天，纵观国内经济体现在乃至未来的最大症结，其根源其实就在于，自房地产开始陷入平稳甚至下滑的时候，并没有一个很好的投资替代品出现，这间接导致了过去四十多年所呈现的爆发性财富增长无处可去，最终只能流向银行。

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而由于缺少好的投资标的物，大量的钱在整个社会中的流通速度变慢，进而导致了经济增长的放缓。

此时有钱人因为缺少好的投资标的物，于是只能把钱放在银行，而普通人又因为过去疫情、就业导致的收入下滑，连带着必需品的消费也停滞增长，最终负面效应越拉越大，就极有可能造成无法挽回的局面。

而房地产又是其中一个最特殊的存在，过去我们说房地产承担了货币蓄水池的作用，人们花费重金掏空积蓄，要么为刚需、要么为投资而买房，大量的货币在房地产行业迅速流通，这间接刺激了经济的进一步发展。

房地产上下游行业过去一度占据国内GDP仅四分之一，而今天随着房地产的各项销售数据开始下滑，货币流通速度进一步放缓，危及的不仅仅是房地产行业本身，连带着的涟漪效应，最终势必导致整个经济结构被打乱。

于是，现在到了破而后立的时刻。

众所周知，房地产所承载的不仅仅是货币的“蓄水池”，在更多的时候，房地产还担当着投资品的金融属性。

正如我在前文所说，过去中国四十多年来的改革开放，这其中所创造的财富，尤其是民间财富，其实是爆炸式增长，哪怕是普通人，吃的穿的乃至住的，都要比过去更好。

钱多了，自然就有一个很大的问题浮出水面，钱应该去往哪里。

我们都知道，人不完全是短视的动物，今天赚了一百万，最多花20万，然后积蓄扩大自己的生意产业50万，最后差不多还要留30万，会拿去做理财投资。

但过去乃至现在，国内好的理财投资选择其实并不多，普通人所能够参与的全民投资，基本上只有房地产。

现在想来，这其实是一个很大的问题。

因为决定资产价格的，除了供需之外，还有货币供应量。

不可否认，过去一二线城市涌入的大量人口，在一定程度上推动了房地产价格的上涨，但全国范围内的房价上涨，这其实是一个非常罕见的现象。

我们看城市人口流动就会发现，过去那些三四线城市流动人口并没有增多的城市，房价也依然迎来了一波猛涨，这背后的原因当然得益于棚改货币化，大量的钱流入到三四线城市居民手中，他们又拿去换新房。

货币供应量的增多，再度推高了三四线城市的房地产资产价格。

全民炒房的时代，一共也就两个阶段，其中一个是2008年后的四万亿，另一个就是2015年后的棚改货币化。

当然，还不仅仅是全民炒房，就连企业也很热衷于把钱投入到房地产上。

以2018年一季度为例，A股近3600家上市公司中，46.98%的企业持有投资性房地产，累计持有地产的总价值为9904亿元，而2012年时，这一数字仅为2897亿元。

企业自身的营收能力，在某些时刻可能都比不上买房所带来的投资收益。

投资房地产，本质上是一个赚快钱的项目；因为众所周知的原因，我们都知道资产价格的高涨背后有一定的泡沫，但因为个人、地产商乃至地方，三方都不愿意房价下跌，也不愿承担房价下跌所带来的损失，于是房价一直屹立至今。

资产价格可以一直上涨吗？

当然不是，尤其是房地产这种商品，本质上和股市有很大的不同。股市得益于商业技术的迭代和更新，以及商业模式的不断创新，可以引领效率的提高和不断创新，这能够推动经济的正面健康增长。

但房地产从修建到出售，我们很难说效率和创新在其中占了多大的比例；更多的，地方上的收入、以及货币的蓄水池效应，反而更大。

也正是因为房地产价格常常虚高，在本质上，我们甚至可以说它是“郁金花骗局”。

因为最终受损利益最大的，一定是在高位接盘的人，来承担其中的损失。

眼下我们无法辨别房地产是否走到了这一步，但不可否认的是，因为疫情等外界因素的刺激，间接性导致了今天的房地产陷入低迷，房地产销售一疲软，大量等待抛售的人就会有所动作。

抛售出来的现金，自然也无处可去，这也是当下我们所面临的最大问题，即没有一个好的可持续发展的正向投资标的物。

和房地产形成鲜明对比的，自然非股市莫属。

房价这些年只涨不跌，而股市，特别是很多个股都跌得很惨。

这样一来，形成的反差就太大。股市上风险那么大，而且总体长久回报几乎为零，房地产则只涨不跌，那么这几十年来所创造的民间财富会往哪里转移？

自然就是房地产。

货币推高了资产价格，而资产价格的推高又间接性催生了投机需求，于是产生了一个恶性循环。

如今房地产陷入周期性低迷，股市又无法替代投资需求，于是钱自然而然地流入了银行。

从数据来看，今年上半年中国居民新增11.91万亿存款，同比多增1.58万亿元，增幅约15.3%。

而半年11.91万亿的增量是一个什么概念呢？

这已经超过了除去年之外，任何一年的全年增量。

换句话说，除了去年，今年上半年国内居民的存款，已经超过了任何一年的全年居民存款。

目前国内居民储蓄总额，初步估计在130万亿左右，这是一个非常庞大的数字，同时也是一个非常庞大的问题。

按照经济学家辜朝明的说法，中国经济是否已经达到资产负债表衰退不好说，但可以确定的是，太多居民存款，非常不利于经济增长。

这又回到了本文的主题，即当下经济的本质问题，其实就是缺乏一个好的投资标的物。

货币流通可以刺激经济增长，如今居民钱大都存在了银行，消费和投资自然难有起色，消费和投资难有起色，一定会影响到今年乃至长期性的经济增长。

钱缺乏好的去处，缺乏好的投资，钱的流通属性自然就会大大降低，这还带来了一个更大的问题，那就是传统的货币扩张可能会失灵。

因为严格来说，至少数据上中国居民是有存款的，虽然只是少数人，但少数人的储蓄，不拿出来投资消费，足以消费到整个大盘人的就业、企业扩张乃至投资。

而股市呢？

至少目前还看不到股市能够替代房地产的投资属性。

按照经济学家陈志武的说法，国内股市之所以难有起色，是因为理工科思维的人太多，什么都想管一管，自然金融就难有起色，股市就难有起色。

货币流通对一个经济体而言至关重要，作为对比，过去十年其他国家的股市和楼市涨幅如下：

美国房地产涨幅60%，股市涨幅190%英国房地产涨幅65%，股市涨幅200%日本房地产涨幅75%，股市涨幅120%德国房地产涨幅70%，股市涨幅140%印度房地产涨幅85%，股市涨幅300%中国房地产涨幅500%，股市涨幅0.2%

很大一部分民间财富在过去的十几年时间里流入到了房地产之中，而今天股市依然不足以撑起投资的需求，房地产又往日辉煌不再。

这注定了货币流通速度放缓，同时也会导致经济增长乃至效率的各种问题被暴露出来。

促消费固然很重要，但比起这个，如何有效地转变钱的投资用途，而不单单是放在银行里吃利息，这一点也同样重要。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

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